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上海诞生天价地王新鸿基2177亿夺标

发布时间:2019-06-08 13:05:38
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昨日(9月5日)上午,备受瞩目的上海首宗百亿级地块出让结果出炉,香港新鸿基旗下企业以217.7亿元夺得中心项目地块,楼面价37264元/平方米,溢价率24%,上海总价地王由此诞生,放眼在全国,该总价也仅低于广州亚运城地块。

接受《每日经济()》采访的业内人士普遍认为,徐家汇中心项目地块的出让,将改变上海CBD商圈的现有格局。

未来开发资金至少还需300亿

出让文件显示,徐家汇中心项目地块坐落于徐家汇街道57、150、151街坊,东至天平路,南至虹桥路,西至广元西路,北至广元路、广元西路,出让面积99188.8平方米,容积率2.1~7.48,为商办、餐饮旅馆业用地。

地块建筑面积为58.4万平方米,另外,该项目还有12万平方米的地下商业。

采访了解到,业内对于新鸿基217.7亿元拿下该地块表示看好。

汉宇地产市场研究部总监付伟表示,该地块位于上海目前最成熟的CBD商业中心,可以说是上海市中心最具稀缺性的成片地块,217亿元,虽然总投入大,但也物有所值。此外,徐家汇地块还有体量庞大的地下空间可供开发,并且属于轨交上盖,地下建筑面积至少在20万平方米以上,其中经营性面积将超过12万平方米,而地下建筑面积一般不计入地价。

同策咨询研究部总监张宏伟认为,徐家汇地块尽管有24.21%的溢价,但其楼面价只有37264元/平方米,就周边市场而言不算高,其未来升值空间和价值可以预见。

但张宏伟同时指出,尽管徐家汇中心地块在稀缺性、地理位置上占了很多优势,但开发这样一块土地所需的资金极其庞大,对开发商的后续开发能力是很大的考验。

出让文件显示,除了20%的定金,徐家汇中心地块需在签订出让合同后365天内分二期付清全部出让价款余额,其中第一期为出让价款的30%,在签订出让合同后的10个工作日内支付;第二期为出让价款的50%,在签订出让合同后365天内付清。受让人在支付第二期出让价款余额时,应当按照支付第一期土地出让价款之日中国人民公布的贷款利率,向出让人支付利息。

业内人士分析认为,新鸿基至少要有300亿元的资金方可支持这个项目在未来3~5年内开发完毕,后续还有运营期间的市场培育期各项成本费用,这极大地考验开发商的开发、中长期持有该项目的资金能力。

就上述问题致函新鸿基,但至截稿尚未收到回复。

张宏伟表示,对于企业来讲,如果后续没有充裕的现金或融资渠道支持项目发展,有可能会导致开发周期拉长,开发建设进度受阻。

主导CBD商圈格局

从时间看,此次徐家汇中心地块的开竣工时间相当紧凑。出让文件显示,徐家汇中心的开工时间为“交地后12个月内”;竣工时间为 “动工后60个月内完成总建筑面积的70%,动工后84个月内全部竣工”。

上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示,虽然开工时间比较紧张,但84个月的竣工周期还是比较宽的。由于徐家汇地块非常受瞩目,市场争议比较大,因此开发商囤地的可能性不大。此外,徐家汇中心作为总价“地王”,在开发过程中更具有主导性,不需要等周边配套项目建设起来作为支撑,项目开发的节奏完全可以交给开发商来决定,相反周边其他项目可能会因为徐家汇中心而控制进度。

不仅是地块周边,业内普遍认为徐家汇中心的出让将改变上海CBD商圈的现有格局。

在、南京路、淮海路、人民广场、徐家汇、虹桥等六大传统CBD中,以规模和档次计,徐家汇目前处于中间水平。付伟认为,新鸿基作为顶尖的商业地产运营商,具备丰富的高端商业、甲级写字楼、星级酒店开发运营经验,预计将吸引不少世界500强企业和零售品牌入驻徐家汇,周边办公、商业、住宅均会受益,届时徐家汇商圈有望晋升上海最顶级商圈行列,与淮海路、南京西路、陆家嘴比肩。

根据土地出让公告,徐家汇中心地块由相邻的4幅地组成,其中最大的一幅计划建设总高370米的浦西第一高楼。根据土地用途,整个地块的功能定位预计至少将涵盖超甲级写字楼、星级酒店、高端零售、地下商业等。地上、地下总建筑面积预计将超过80万平方米,这几乎等于徐家汇核心区域商用面积将扩容一倍。整个项目预计将在5~8年内建成,预计开发商将以持有经营为主或部分整售。

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